星河产业集团品牌企划总监张乐 ：星河产业集团的发展转型之
但“在房地产企业转型的过程中，企业首先要进行自身资源以及特质的梳理，才能够找准自己发展的稳定方向，而并非是为了获取土地而获取土地。”在2018中国产业园区大会上，星河产业集团品牌企划总监张乐接受采访时表示：产业园区的运营模式肯定与企业的先天资源和积累禀赋有密切关系。
星河产业集团现在运营园区是采取一种产融结合的模式。因为星河从前在金融投资板块有一定的行业经验与社会资源的积累，因此，在园区产业经营平台方面，围绕金融板块优势，作为核心运营模式着力去打造，例如对入园企业的一些股权投资。
另外，星河作为房地产开发起家的公司，拥有相对完整的产业业态经验，包括居住、商业、酒店业、文体旅游业等，已积累了超过十几年的时间。张乐指出，“在做产城融合的过程中，金融是我们的模式，但是我们所有的业态，它所形成合力的组合拳，在整个产品形态上形成了我们的核心优势。”
除金融股权和业态经验外，星河的第三大优势就是自身在产学研方面的积累。无论是金融投资，还是产业业务经营，星河非常珍视在产学研资源方面的储备，譬如西南科技大学等，“都成为了星河在产业技术转移，中元节出生的人以及产业战略布局上极为重要的产学研抓手。”
凡是做产业地产的公司，都会很清楚一件事，那就是产业地产获利难。目前，星河产业集团的盈利更多关注园区前期的可售部分，以及中期的持有租赁部分。可在这两个环节之后，星河产业集团剩余大量产业办公用房，在必须持有的情况之下，获利能力就会相对偏弱。
面对剩余空间常见的低利润窘境，星河却具有独到而长远的目光。“正是着眼于未来难获利的这部分，通过股权、租金、服务等几类模式，进行入园企业的股权置换。”张乐谈到，星河产业集团“通过股权置换、变相投资的形态，去将短期收益、中期收益和长期收益形成有效、更丰富的组合拳。”
除了星河产业集团自身的种种资源外，公司通过园区平台，在实现1+1的情况下，将众多同行业或同产业的企业集聚在一起，得到了社会与的更多关注，以及相关政策和社会资源的倾斜。当一些大中型企业进驻后，它们在产业链上下游形成许多外包业务，可以催生出诸多周边关联小型企业。“星河将长线收益作为目标，在传统的租赁包括自持的过程中，所有园区如果能将经营做好，能够将持有过程中的经营服务做好，当中的点点滴滴都是利润。”而赚取利润率的多与少，就在于产业园区服务的全面与否和服务品质的高低。
另外，星河产业集团也正在积极探索资本融通的径。张乐指出：“我们大量持有的物业，在有产权的情况下不进行销售，但我们并不通过资本径。”星河产业集团通过基金、ABS等金融径，使现金流滚动起来，并将收回来的钱去贴补更多待发展地区，或者是做一些境内产业项目的投资。
通过空间所获取的传统租金、增值服务的收益，都是星河产业经营和持有过程当中的利润来源。剔除园区工作人员的费用与管理成本，星河产业集团在园区最为重要也最困难的资金接续问题上，可以说是做到了“只要能够负担我在融资模式之上的利息成本，金融杠杆就可以有效流转起来。”
国内综合实力排名前20的产业园区项目，基本是集中在北上广深一线大城市。可见，产业发展与园区，是高度依赖当地产业基础和经济社会的。深圳星河WORLD作为星河产业集团的标志性项目，能做出如此高规模的体量，首先也是得益于深圳的地缘优势与当地良好的社会基础。其次，深圳不同区域之间有一定的产业衔接关系。深圳星河WORLD目前所处的龙坂片区，在深圳的福田区是作为CBD区域。虽然现在，南山区是深圳的高新技术产业聚集地，但未来都将朝着龙坂片区偏移。在这个转移的过程中，星河产业集团坐享了深圳发展的利好效应。
深圳星河WORLD在园区整个业态和全局规划上，也并非是一个干巴巴的产业经营载体。在规划运营过程中，星河充分考虑到整个社会，包括入园企业员工的生活与生产关系需求。在园区规划中，传统居住配套与商业配套是必不可少的，但星河的配套标准，在深圳目前价格体系之下，是极具性价比的。除此之外，星河也关注到入园企业和周边市民，对文化、文体设施等全方位的生活需求。“星河的园区不仅仅是一个办公的地方，更是一个产业集群，人才聚集和生活的地方。”张乐如是说。
另外，星河通过租金、服务，包括产权的三类进行置换。在置换过程中，极大地解决了很多初创型、发展高峰期企业在资金流转上的困难。他们不必花一分钱，只需用自己未来的股权与星河的空间资源进行对等交换，就可以在园区获得更多的创新金融类服务。这无疑在深圳形成了很强势的竞争力。因为，深圳的经济增速更多来自于创新型的企业，而前期启动资金的困境，以及发展过程中对资金的需求，往往又是这类企业发展过程中最大的瓶颈。
地缘优势、生活配套、股权置换，再加上传统的园区都有的几类服务，譬如政策服务、技术指导，甚至人才引入等，共同组成了星河产业发展的完整生态圈。这个生态圈既是星河WORLD能够在深圳良好发展的竞争力之所在，也是园区能在全国进行异地复制的核心要素。
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