第十一届中国产业园商务区发展论坛直播实录（二）
2019年6月26日，第十一届中国产业园商务区发展论坛暨第十五届中国商业地产投资专业博览会在富力万丽酒店盛大举办，主题为：新科技、新消费、新服务。
来自500家开发商和运营商、渠道商、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪、门窗幕墙、建材企业等地产界、金融界、学术界及互联网专家、政商学届精英及新闻超过2000位嘉宾出席，齐聚共襄盛举。
第十一届中国产业园商务区发展论坛由全联房地产商会、房讯网主办，全联房地产商会写字楼分会承办，同时得到了华润置地、万科公建平台、经开、中粮置地、金融街置地、富力地产、远洋地产、金地商置、联美集团、创元汇资本、住总地产、金隅地产、庄胜地产、易产全投资、汇鑫科服等合作伙伴的支持。
论坛邀请行业领导、专家、经济学家和行业大腕，分别从宏观的、产业的、市场的、企业的各个方面进行解读、反思和破局，就产业更新与城市更新、全球办公概念的中国径、产业园区服务创新、存量时代商业地产破局之道、产业园区的持有时代的空间、配套、运营、服务等热点话题展开系列主题和主题对话，聚焦新科技、新消费、新服务，共谋产业园商务区的转型升级，推动中国产业地产的创新发展。
张南：大家好！今天的题目叫《产业园区服务创新》，最近一直也在思考产业园到底向何处去。今年是我们新中国成立70周年，建党98年。我们是国企背景的企业，我从6月份开始了全国不忘初心的主题教育的活动，经过学习，自己也有了更多的思考，不忘初心从产业园的发展开始跟大家有分享。经过这样的学习，更多是告诉大家方的问题，我也想跟大家一起分享我的一些思考。
园区承载了国家发展，为国家发展做出了重要贡献，经济发展、科技进步、创新模式、都有园区的影子，到今天园区的发展有非常非常丰富的意义，往往我们都不知道什么可以称为园区，十几万、几十平方公里都是园区，园区怎来的？
84是1984年，经济技术开发区的成立，在长三角、珠三角、主要经济发展区域成立了相应经济技术开发区。
88是1988年，高科技园区，火炬计划的开始，当时还不叫中关村科学园区，叫新技术产业开发试验区，它的出现在1988年，以科技创新为主的全国火炬计划，高新区为主的园区形式出现。
11是2011年，我们国家十二五开局之年，2011年我们在整体国家发展中有了一些新的，2011年园区发展也呈现更多的多元化，更考虑了内容、人文、配套，就像产城融合，后续很多内容，园区呈现了多元化的发展。
生活，我们更关注人的需求，生活的概念就是园区更符合人的行为的需求。人的需求的挖掘非常多，包括衣食住行，园区以后一定是更生活化，更多能够满足人相应的生活的需求。
智慧，是以后园区不仅仅是运营者、服务者，所有进驻的企业，都是必须的径。智慧能够负载更多成本节约、体验优化，智慧也是未来园区发展必须的方向。
社群，原来园区非常非常多的概念是在产业园区，叫产业链，主要的业态是产业链。但是我更趋向于社群，因为现在园区，对产业概念和行业的互动往往分的并不那么严格，而且更多的是行业间的交流和互动，社群就是把从业者、薄熙莹黄菊自杀真相企业有相应一定趋同关系放在一起，以后园区方向有趋同需求和运营内容社群的内容。
刚才我好像遗漏了一点，建国，不忘初心来讲要往建国初期讲，我20多年在酒仙桥，酒仙桥是我们国家落的电子工业的，我认为酒仙桥电子城就是国家第一个园区，它是一五期间投建的，当时这个区域有工厂、生活内容，是我们国家第一个卫星城，这就是最早的园区的雏形。原来它有医院、幼儿园等等配套，跟现在产城融合是呼应的。
1.的需求。整个城市功能的疏解也带来非常多的城市升级内容，对于需求的挖掘常重要的。
整合服务，需求的挖掘出来之后要明确的梳理服务内容，迎合相应四个层面的关系，把它形成这样的服务逻辑。这个服务逻辑的形成，慢慢你的商业逻辑也会形成。我们要形成服务的资源整合，包括你的上下游的关系，包括产业上下游的资源。
我们现在在做的一个案例：5G是国家战略，基于5G相应应用创新挖掘相应的服务内容，通过对于5G行业终端、设备端等等的资源挖掘，充分挖掘我们园区里已经具备的企业资源禀赋，我们提供相应连接，通过不同行业之间的碰撞，挖掘出更大的创新应用，我们再提供金融服务、、产权、标准等等的服务内容，能够聚焦它相应应用创新的发展，我们这些应用创新的内容可以再孵化，向外输出。这样整体的服务商业逻辑都已经能够形成。
创新模式，政策、的变化，我们必须要有模式的创新。我们能够看到这么多年来在园区开发、建设、运营中非常非常多的模式创新，实践就是我们模式创新最好的途径。园区作为模式创新非常好的场景，我现在也在研究模式创新的问题，比如非常多的园区要投入到智慧园区，但是投入往往开发的企业很难投，因为投入比较大，我们在找你不用投钱，我们把相应内容建设起来作为金融产品，以服务的模式输出，模式的创新也是我们探求园区发展非常重要的径。
推进应用，科技永远是带领所有内容向前的重要内容，在我们实践过程中千万一定要关注和重视科技应用的，我们要真正把科技内容辅助于相应对园区服务的工作中。
主持人：下面的嘉宾,年轻帅气,从事房地产营销行业6年，带领团队为项目创收20亿，作为商办市场的行业精英，带来了有关传统办公与现代办公新，与大家共同分享。掌声欢迎金地商置华北区域商办营销总监侯智猛先生。
刚才前面的分享都讲了园区的概念和园区的附加值，我们想讲的是回归园区本身项目，我们要做怎么样的项目。
我们引用了卢梭一句话人是生而的，却无往不在隔间之中，隔间有所改变，本来是之中。我们要向未来进行一次回归，我从三部分做分享：办公的演进、EOD是什么、向未来的回归。
办公的演进，传统办公到现代办公，传统办公就是19世纪传统办公空间的起源，1.0时代的几个时代标志性的标签是等级森严、机械重复、密集排布、性化，这是办公1.0的起源。大家可以感受是不是这样。
接下来进入到2.0时代，社会化办公的模式，我们的标签隔间形态、隐私、重视效率。在2.0时代已经进入到了近现代化办公的雏形。
现代办公由格子间开始，这是全球办公3.0时代，（图 见PPT）看出完全契合了高楼林立的CBD样貌，功能非常完善，尊重了人性化需求，优化了办公，以及重视人与人之间的互动交流，我们是近现代化式的体验式办公，这种办公模式就是全球化3.0办公的模式。
未来五年或者八年，未来4.0办公模式是什么样？会是更加、更加生态、更加健康，以及更多的可能性，这全部是我们未来办公4.0重要的符号和标签。
EOD是什么呢？就是绿色生态办公区（EOD），现在在很多商业地产里，很多的开发商都在做EOD，具体要做成什么样的样貌呈现给我们的客户呢？接下来我们会有简短的阐述，一个全新的办公建筑板块发展标准是什么？建筑学要低容积率、个性化商业办公建筑；生态学要亲近自然，有大面积的绿化，人与自然的回归，更加展现出自己的创造力。曾经有一句话也是研判过程中迸发出的格子间了很多创造力；学绿色环保建筑及低能耗园区。
EOD价值所在就是要有个体的价值，更加个体的成长平台，更容易实现个人价值，提高个人产出和效率。我们会不断人的创造力，有更愉悦的创作和更的沟通模式。可持续成长，全新的企业发展和管理模式注定会使企业发展上到一个新高度。
我们沿用了国际级EOD办公样貌，苹果新总部Apple Park，Facebook的MPK20大厦，谷歌伦敦的新总部，未来的办公在现在已经很完善的超5A写字楼里，我们要主打生态、有氧、亲近自然。
EOD如何把时代产物融入到产业地产中呢？所有的价值都来源于人，新鲜的血液涌入，对新的办公需求有不断提升。我们认为ECOFFICE就是人+建筑+空间+生态，是我们要展现给客群和服务人群的样貌。打破，赋能到人，就是我们的唯一旨。
我们在大兴的项目10栋EOD独栋，5栋标准写字楼和活力商业轴，欢迎大家实地考察。我们一个是金地中心30层城市的会客厅的，还有大兴区位项目，会后可以实地考察。
我们主打的自然、商务、空间、服务、智慧、健康，保驾护航了EOD，在未来商办领域也会成为标杆项目。
主持人：提示大家，明天上午就是27号上午，主办方安排了参观考察环节：全联房地产商会城市更新朝阳行，分别参观考察华润时代中心和东枫德必WE”人工智能创新。明天上午8.30在富力酒店门口集合，大巴统一出发！名额有限，请现场的朋友们踊跃报名！
接下来我们主办方领导全联房地产商会副秘书长、房讯网董事长刘凯先生上台，题目是《存量时代产业地产的破局之道》。
商办地产市场怎么了？目前市场扭曲，产品同质，客群单一，库存高企、估值重挫。土地拍卖市场也出现了流拍的现象。2018年商业地产大投资金额超过2600亿。全国开发商旗下商业库存达到2.5亿平米，是历史最高。单从来讲，目前存在2000万平米的库存。商办限购以来21个月，网签6002套，环比暴跌94%。这就支持了刚才的结论。
针对以上背景和行业痛点，在选址通本身基础上，重新对选址通做了战略定位，把它定位在商业地产大交易平台，也是B2B的服务模式，提供给交易面积和金额都非常大的企业、机构、基金投资者进行交易的平台。
供应端角度，选址通从品牌开发商角度出发，在大交易市场上比较多，也比较混乱，信息良莠不齐，真假。跟我们的会员合作，从会员品牌开发商角度把大家库存共同打包。
渠道端角度，从经纪、代理公司和个人，目前从以会员为主，上午商业地产投资博览会有1000多渠道经纪公司和代理公司人员参与，大部分都是我们的会员，跟我们从2011年一直走到今年。
需求端，供应端的打包统一向机构和直接用户，包括外资企业、金融机构、实体上市公司等等共同通过这个包向他们进行推介。
云经纪，目前有1000家渠道公司，在未来通过大数据聚合10000家渠道公司和10万名经纪人。
希望做到大交易就找选址通，全联房地产商会商业地产大交易平台，能够在开发商去库存方面做一些工作，结合我们商会的力量，结合开发商、渠道、的力量，通过开发商去库存，为经济发展做出我们应有的贡献。